思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏
出品｜焦点财经&搜狐地产
作者 | 王迪
化债、融资已成为房地产的头等大事。近日，金融机构座谈会直指房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。与此同时，市场传言称，金融监管部门拟扩围房企白名单至50家。
作为刺激内需的两大引擎，楼市和股市互为表里。为此，洪灏对搜狐财经指出，搞活楼市和股市，并不意味着一定要促其价格大涨，而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系，这二者相辅相成。
在洪灏看来，搞活房地产，搞活的是地方财政和存量居民财富；搞活资本市场，搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心；房地产复苏非朝夕之功。
作为清华五道口紫荆商学院教授，跨境金融50人论坛奠基成员，洪灏原是中国国际金融有限公司执行总经理，首席全球策略师（北京、香港）。曾历任摩根士丹利（悉尼、纽约）、花旗集团（纽约、伦敦）全球策略师。
近日，叠加中国新轮房改的广泛讨论，搜狐财经与思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏洪灏进行了一场关于房地产新发展模式、楼市未来、房企格局、化债方式、避免中等收入陷阱，及经济动能转化等热点话题的对话。
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国央企入主，是民营暴雷房企脱困方式？
打铁还需自身硬，非在关山难越之时盼“神兵”天降
据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组。除融创饮“头啖汤”，整体化债900亿，历时18个月成首家完成境内外债务重组大型房企之外，不少房企债务重组进程缓慢。
以奥园债务重组为例，平安持反对意见遭法院驳回。此外，为减少短期流动性压力，万达商管拟调整6亿美元债还款计划。
亦有业内专家称，上轮中交入主绿城此种应对危机的模式，或成为此轮房企走出困境的案例参考。
对于国央企进驻，能否带动民营房企“复活”，洪灏对搜狐财经表示：首先，打铁还需自身硬。民营房企吸引国央企“白衣骑士”出手，本质上需要自身资质突出；
其次，信心比黄金更重要，自己的命运自己掌握。在房地产行业深度回调的压力之下，国央企的出手，其意义在于提振市场信心。但暴雷房企要想切实摆脱困境，依然离不开积极自救，而非在关山难越之时期盼神兵天降；
最后，洪灏强调，这一轮房地产深度回调意味着行业的长期出清，大浪淘沙始见金，不能适应新的竞争格局的民营房企将面临告别舞台的挑战。
此前，作为纾困方式，AMC（资产管理公司）曾以“白衣骑士”身份进驻暴雷民营房企。
对于AMC后续是否会加快对暴雷房企救助？洪灏指出，AMC跑步入场，是针对化解经济及房地产危机所进行的重点举措之一，但AMC基本仍秉持“救项目不救房企”的原则，大多停留在项目层面的合作，股权层面的战略性合作寥寥可数。
事实上，AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验。特别是，自去年“金融16条”出台以来，为AMC更加积极开展房企纾困活动拓开空间。
“AMC纾困房企，更重要的是为问题房企量身定制纾困方案，帮助其恢复造血功能，助力实现房地产行业风险出清和良性循环。单单仅凭AMC有限的纾困能力，难以从根本上缓解出险房企当下面临的资金压力，房地产危机的解决依然需要各方聚力。”洪灏称。
何为房地产新发展模式？
留下来的优质房企将“螺蛳壳里做道场”
房地产的暴雷风潮已经从民营房企，蔓延至混合所有制房企，甚至向国央企扩延。包括金茂、华侨城等诸多国央企也以售卖资产的方式，缓解现金流压力。有专家对搜狐财经表示，负债率超过50%的大型房企都有危险。
此前，行业标杆房企万科被做空，而去年龙湖同样遇到此种境况。对此，洪灏指出，多家中资美元债迎下跌，说明房地产行业的深度调整尚未完成，还会继续，这一过程必然伴随着阵痛。
“在去芜存菁、大浪淘沙之后，市场优质土储资源将更加高度向头部房企集中，留下来的优质房企，将在未来相当一段时间内年销售额远低于2021年17万亿元销售峰值的新常态下‘螺蛳壳里做道场’。”
化债之外，最近“新房改”及房地产发展新模式引发热议，不少身处“泥淖”旋涡的地产人都在谋求新的转型方式。
住建部部长倪虹发声，构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。
洪灏所认同的逻辑是，房地产已然是步入存量市场，房地产发展新模式随着城镇化进入深水区、人口老龄化以及中国家庭杠杆率居高的新形势应运而生。
他认为，这一发展新模式立足于进一步释放和拓展刚性、保障性和改善性住房的需求，满足多层次住房需求，并盘活存量市场，从根本上去除非市场化的限制，真正让市场决定供需平衡，建立租购并举的住房制度，寻求房地产市场平稳健康发展的治本之策。
现阶段如何盘活楼市棋局？
各地需按照实际供需情况探寻政策实施空间
除了立足长远的房地产发展模式之外，现阶段的楼市“解药”成为关注重点。
就市场反馈来看，大型出险房企在债务违约边缘挣扎，而“831”新政后的各类救市措施的的效果仍然不及预期，市场需求端仍然疲软。
根据国家统计局数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资额同比下跌9.3%，跌幅扩大；全国房地产新开工面积同比下跌23.2%，出现连续26个月的下跌态势；全国商品房销售面积同比下跌7.8%，相比1-9月份7.5%跌幅继续扩大；全国商品房待售面积同比增长18.1%；全国房企到位资金额同比下跌13.8%，较前9月略有恶化。
对此，洪灏的看法是，从销售端看，尽管大量政策上马，但房地产销售未见大幅反弹。“事实上，经我们测量，2023年YTD的销量已非常接近城镇化的潜在需求，以及部分源自居住品质提升的需求。这制约了开发商投资的步伐。”
“从投资端看，房企现金流状况依然堪忧，同时部分企业违约的消息也削弱了市场信心。另外，考虑到按照当前销售速度约20个月的库销比，这一库存积压意味着房地产很可能需要数年时间方可痊愈。”
对于如何盘活楼市棋局，洪灏认为，总的来说，房地产板块始终是自上而下驱动的，盘活楼市始终需要一个较为长期的、整体宽松的需求侧政策环境，因为房地产的复苏非朝夕之功。
“在‘因城施策’框架下，各地仍可以按照实际供需情况探寻和拓展现有政策的实施空间，这对进一步释放各地房地产市场需求、改善居民家庭的住房支付能力或将有所裨益。”
以下为搜狐财经与洪灏的对话节选：
搜狐财经：您如何看待此轮经济周期？之前有专家称，楼市起来，就离股市回暖不远了。对此，您怎么看？
洪灏：中国经济周期自年初触底以来，并未如过去那般很快开启一轮新周期。原因不言而喻：通常本应启动新轮投资——库存周期的中国房地产行业一直不甚景气。
搞活房地产，搞活的是地方财政和存量居民财富；搞活资本市场，搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心。搞活楼市和股市，并不意味着一定要促其价格大涨，而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系。这二者是相辅相成的。
搜狐财经：为了避免中等收入陷阱，有专家称，政府开出药方，叫高质量发展，不是靠高杠杆、高投资，房地产+基建粗放式的增长方式，也不可能继续依靠中低端制造业的大量出口来拉动，更不可能依靠源源不断的廉价农村剩余劳力的转移和投入。而是应该依靠高科技。对此，您怎么看？
洪灏：在新轮科技和产业革命来临之际，我们正处于新旧动能切换的关键期，这也是我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的题中之义。这意味着原有的依赖人口数量、低劳动力成本、牺牲资源环境的传统发展模式已难以为继，需要我们不断推进新型工业化与产业升级、扩大内需战略与消费升级、区域协调发展下的新型城镇化与乡村振兴、深化供给侧结构性改革与要素改革、双循环新发展格局与推进高水平对外开放。
搜狐财经：有专家呼吁，必须调整近年来不断趋紧趋严的监管态势，要给市场和民营经济松绑，为市场重新注入强大的创新和创意的活力。这既是决定中国能否避免日本失落20年的关键，更是避免中等收入陷阱的关键。对此，您怎么看？
洪灏：首先，需要强调的是，将中国的现状与日本当年的泡沫时期进行对比，只是一种刻舟求剑式的陈词滥调。其次，中国经济避免日本化需落脚于深化结构性改革，破除阻碍生产力发展的不合理制度性因素，提高经济潜在增长率，平衡好短期应急和中长期改革，同时发挥好财政政策的重要作用。